上海二批次土拍解析：市区供应缩水，闵行、大虹桥再推“宝藏地块”-天天实时
5月10，上海土地市场公布了二批次拟出让住宅用地清单，公示信息显示，上海今年二批次土拍将出让25幅涉宅地块。
市区仅有杨浦和普陀各有1幅地块出让，近郊区域成为出让主力。据统计，二批次土拍总出让面积达到118公顷，略高于一批次土拍，网易房产将分区域对部分重点地块进行解读。（文末附详细名单）
市区：桃浦智慧城再加推，内环内仅有迷你宅地
【资料图】
二批次土拍尽管在推地数量上有所增加，不过市区的宅地供应数量反而缩水，仅有2幅地块出让。分别位于普陀桃浦智慧城和杨浦的平凉社区。
杨浦平凉社区地块位于内环内，也是二批次土拍中唯一的内环地块，地块周边配套成熟，距离12、18号线江浦公园站约400米，一街之隔就是齐齐哈尔第一小学。
地块周边在售新房有海玥天汇、和樾天汇，均价都在11.5万/平。而地块不足之处是体量仅有1.08万方，属于迷你型社区，未来可售套数也会比较少，且容积率达到了2.8，居住舒适度相对会弱一些。
普陀桃浦智慧城是普陀区近年来主要的土地供应板块，本次出让地块位于宝华紫薇花园南侧，出让体量为3.01万方，地块由住宅和商业部分组成，其中商业占11%、住宅占89%。
桃浦智慧城是普陀近年来重点开发的产城融合区域，围绕百万方的桃浦中央绿地，桃浦智创城开发建设稳中求进，住宅、教育、医院、产业、交通等配套基础设施都在推进中。
智慧城内目前有多条地铁经过，分别为11号线祁连山路站、15号线古浪路站，20号线金昌路站（在建）。整个桃浦智慧城包含了智创 TOP 产城综合体、中以（上海）创新园、国华康养中心、新金环88广场、睿创上海研究中心等。
近郊：优质地块扎堆，闵行、大虹桥热度依然高
（1）闵行
在今年上海的供地计划中，闵行区将保持较高的供应节奏。在二批次供地中，闵行区将出让3幅地块。
时隔多年，浦江镇最南端的鲁汇板块再次有宅地出让，这里也是浦江镇的大型动迁基地，同时几乎也是闵行房价最低的区域。
地块周边配套还算成熟，商业有万达广场及新开业的山钢和润广场，板块西邻黄浦江岸线资源，未来开发潜力较大。
本次出让的地块位于浦江三兄弟（新城千禧公园、建发浦上湾和旭辉江山都会）的南侧。据了解，该幅地块由2幅地块打包而成，体量达到了9.51万方，未来将提供规模可观的住宅体量。
该片区目前短板是交通尚不发达，地铁方面仅有浦江线，未来可能还有规划中的奉贤线会途经至此。闵行区近年来的发展有目共睹，已然成为市区外溢购房者最佳的置业区域，对于刚需购房者来说，本次出让的地块未来将是不可多得的上车机会。
闵行本次出让的另一幅重量级地块属闵行区梅陇社区MHP0-0304单元02-07-07地块，该地块较之前梅陇出让的地块位置都要好，梅陇本次的宅地属于67万方机场联络线华泾站上盖范围内，地块西北侧紧邻81万方的徐汇华之门综合体。
不仅未来发展潜力很大，这里距离徐汇也近在咫尺，未来15、19（规划）号线、机场联络线（在建）三轨交出行也将十分便利。值得一提的是，该幅地块的房地联动价或将在7字头，低于华之门首发住宅项目雍汇庭8.1万/平的价格。
最后，闵行华漕出让的这幅宅地位置同样优越，地块西侧紧邻开市客和在建的前湾印象城MEGA，不远处就是13号线及示范区线芳乐路站，快捷前往市区和大虹桥各大核心区域。此外，周边还有前湾公园、超高层地标、多个教育用地规划，整体来看发展潜力很大，宜居性很高。
（2）大虹桥
大虹桥徐泾二批次再度有2幅地块出让，位置同样不错。一幅地块位于蟠龙天地一期附近，北侧为青浦区西虹桥龙联路北侧07-02地块，即上海一批次土拍中出让的宅地，当时该幅地块被华发摘得，联动价6.4万/平。目前蟠龙天地二手房挂牌价约为9-10万/平，但随着大量新盘即将推出，该片区挂牌价格不排除会走低。
配套方面，周边有2、17、13（在建）号线多条轨交，能方便到达虹桥火车站，再次换乘多条地铁，如10号线、示范区线、嘉闵线、机场联络线、25号线（规划），未来出行很便利。周边汇聚多所国际学校和教育资源，五一期间开业的蟠龙天地商业也吸引了大量游客打卡，该幅地块势必吸引大量房企争相竞夺。
除此以外，大虹桥另一幅地块位于17号线徐盈路站，地块紧邻在售的招商虹桥公馆三期，在售均价6.4万/平，周边城市界面崭新，居住氛围不错，邻近的商业有万科天空广场，教育资源也在跟进。唯一不足的是，本次出让地块距离地铁站稍远，步行距离约1.3公里。
（3）宝山
宝山本次有3幅地块出让，不过地块质量略逊色于一批次出让的地块。其中热度较高的是位于大场的W12-1301单元35-03地块。大场板块虽然地处中外环，不过整体发展进度较慢，留存大量工业区、老旧社区和安置房，商业的繁华成熟度与市区相比也略有差距。
本次出让的地块距离15号线凤翔路站在1公里开外，周边环境尚可，被次新房和安置房社区包围，配套方面需要依赖祁连山路上的聚丰购物广场、山姆会员店、上坤城市广场和弘基文化休闲广场等。
（4）浦东
浦东在二批次有4幅地块出让，不过都在位置较为偏远的区域，譬如曹路保障房基地，惠南宣桥和川沙城南社区。
其中关注度较高的有曹路的两幅宅地，众所周知曹路板块很大，能被轨交辐射到的区域很小，而本次出让的两幅宅地均在地铁站附近，距离轨交崇明线凌空路站步行距离仅约数百米，未来2站可以到达12号线申江路站，3站到达9号线金吉路站。
地块周边的配套是一大短板，只有小型的社区商业，医院仅有曹路社区卫生服务中心，学校虽有浦东复旦附中分校，不过属于寄宿制高中。此外，周边多为农田及安置基地，虽然城市界面较新，道路开阔，但居住格局一般。目前该幅地块尚未公布房地联动价，不过地处浦东相信房价的起点会相对较高。
五大新城：青浦新城缺席,嘉定、奉贤地块引关注
在远郊的五大新城方面，除了青浦新城只在外围的重固拿出一幅宅地，其余新城版图内都有宅地出让。
松江方面，洞泾地铁站附近难得有宅地出让，本次出让地块总体量达到13.01万方，体量相当庞大。整个打包地块由3幅地块组成，地块北侧有规划的商业及学校。另外，12号线延伸段启动建设，未来可与9号线在此换乘，松江的地铁出行情况将大大改善。
该地块交通是一大优势，但短板也较为突出，商业配套严重缺失，当前市民要么依赖南侧松江新城，或北上来到泗泾。随着12号线延伸段投入建设，洞泾官微曾发布公告称，未来这里将打造双轨交的TOD上盖综合体“洞泾未来湾”，提升板块整体功能性。
此外，永丰街道和新桥板块也各有一幅宅地出让，但总体来看位置较为偏远，热度相对较低。
嘉定这一次拿出了一幅珍藏很久的宝贵宅地，位于南翔印象城MEGA南侧的住宅地块，11号线陈翔公路地铁站，周边配套较为完善。周边有华润中央公园、湖畔天下等改善型项目，整体居住氛围不错，短板是距离轨交及高架线路较近，噪音影响较大。
另外，嘉定菊园再度上新，地块靠近11号线嘉定北和嘉闵线城北路站，整体来看嘉定北配套较为成熟，商业、医院、绿化等设施都不错，虽然能级不算高，但适合较低预算的刚需在此置业。
奉贤区这一次可谓诚意满满，拿出了奉贤新城核心区域的三幅地块。奉贤新城08单元07-01地块，地铁紧贴上海之鱼，环境佳，地块容积率为1.2，未来或打造低密别墅产品，此前不远处出让的无双东地块房地联动价为5.3万/平。
西侧未来规划为奉贤区CAZ中央活动区，开发规模达到220万方，包含330米地标建筑，中央森林公园和南上海体育中心等。
奉贤新城16单元，中建海樾府北侧再次出让一幅宅地，而奉贤新城未来的产业中心“数字江海”首次有地块出让，奉贤区奉贤新城16单元05A-02地块将是其首发宅地，地块容积率为3.5，还包含商业及办公。由于有商业及办公存在，预计该幅地块的热度不及以上两幅纯宅地。
临港新片区本次拿出2幅宅地，这也是临港在今年首次有宅地出让。两幅地块均位于临港的105片区，这里也是临港未来的核心区域，多条地铁线路规划，商业建设力度较大。
其中，自贸区临港新片区 PDC1-0103 单元 B05-01、DSH-04 单元 C07-01 地块的体量达到17万方，包含了商办和住宅。而另一幅DSH-04单元C04-01地块体量较小，仅2.37万方，容积率为2.5，预计打造为以高层为主的社区。
总体来看，二批次土拍还是拿出了不少高质量的地块，同时市区、近郊和五大新城做到了全面覆盖。
官方公告还提出，二批次土拍最晚于2023年8月前组织出让公告，届时地块的出让细节及房地联动价都将正式揭晓。
附上海二批次土拍地块名单：
